kowalczyk

kowalczyk

CenyRolnicze
02 grudnia 2021, Czwartek.
Kursy walut wg NBP: USD USD - 4.0625 EUR EUR - 4.6002 GBP GBP - 5.4114 DKK DKK - 0.6186
Archiwum


02.12.2021 SPRZEDAM 48 TON PSZENŻYTA, transport firmowy, śląskie, częstochowski, 42-260, tel.: 607 096 480

01.12.2021 13:46 DRÓB, cena tuszki hurt: 6,80-7,40 zł/kg, średnia: 7,17 zł/kg (na podstawie informacji z 10 ubojni)

12.01.2021 MATIF: pszenica GRU21-282,00 (+0,89%), kukurydza STY22-240,00 (+1,27%), rzepak LIS21-662,50 (+2,75%) [euro/t]

01.12.2021 SPRZEDAM 3 BYKI, mieszaniec, 650 kg, śląskie, częstochowski, 42-248, tel.: 661 564 461

01.12.2021 SPRZEDAM 15000 SZT. KURCZAKA BROJLERA, 2 kg, wielkopolskie, poznański, 62-001, tel.: 504 284 593

30.11.2021 SPRZEDAM 25 TON GROCHU, transport firmowy, łódzkie, bełchatowski, 97-410, tel.: 782 213 912

29.11.2021 SPRZEDAM 35 TON PSZENICY PASZ., transport firmowy, małopolskie, krakowski, 32-090, tel.: 796 360 741

29.11.2021 SPRZEDAM 14 JAŁÓWEK, mieszaniec, 600 kg, wielkopolskie, kolski, 62-640, tel.: 792 294 254

28.11.2021 SPRZEDAM 100 TON PSZENICY KONS., transport firmowy, podlaskie, siemiatycki, 17-300, tel.: 609 089 738

28.11.2021 SPRZEDAM 50 000 SZT. KURCZAKA BROJLERA, 2,40-3,00 kg, wielkopolskie, tel.: 500 215 997

28.11.2021 KUPIĘ 10 BYCZKÓW, mieszaniec, 120 kg, podkarpackie, lubaczowski, 37-611, tel.: 781 050 365

28.11.2021 SPRZEDAM 1 JAŁÓWKĘ, mieszaniec, 550 kg, lubelskie, puławski, 24-100, tel.: 506 703 345

27.11.2021 SPRZEDAM 16 TON PSZENICY PASZ., transport firmowy, mazowieckie, płocki, 09-460, tel.: 600 382 166

26.11.2021 KUPIĘ 50 TON SALETRY AMON., transport rolnika, zach.-pom., białogardzki, 78-230, tel.: 888 564 321

Dodaj komunikat

zm skiba

agrifirm

Czynsz i zasiedzenie - o tym trzeba pamiętać przed budową farmy fotowoltaicznej

Redakcja

Wydzierżawienie gruntów rolnych przedsiębiorcy z branży energetyki odnawialnej w celu realizacji farmy fotowoltaicznej jest bardzo dobrym sposobem na rozwój agrobiznesu poprzez zabezpieczenie rolnikowi – na wiele lat – stałego źródła dochodu. Jednak, aby osiągnąć ten cel, w umowie koniecznie należy prawidłowo określić sposób naliczania czynszu oraz jego waloryzacji. Nie mniej istotne jest takie zabezpieczenie interesów majątkowych wydzierżawiającego, tak aby dzierżawca nie mógł podnosić, że wykonywanie przez niego kontraktu doprowadziło do zasiedzenia, a tym samym utraty własności przez rolnika. O ile w pierwszym zakresie dużo zależy od woli stron, o tyle w kwestii zasiedzenia problem rozwiązał sam ustawodawca. W jaki więc sposób powinna wyglądać prawidłowo sporządzona umowa dzierżaw gruntu pod farmę fotowoltaiczną? 

 

Naliczanie czynszu dzierżawnego  

 

Podstawowym warunkiem – oczywiście obok posiadania właściwych gruntów – wejścia rolnika we współpracę z przedstawicielami branży energetyki odnawialnej jest jej opłacalność. Właściciel gruntów rolnych powinien po prostu dobrze zarabiać na dzierżawie swoich nieruchomości pod budowę farmy fotowoltaicznej. W tym celu tak istotne jest wynegocjowanie właściwych stawek czynszu, biorąc pod uwagę przede wszystkim wieloletni okres współpracy z przedsiębiorcą budującym i eksploatującym farmę PV.

 

W tym kontekście należy pamiętać, że przepisy Kodeksu cywilnego zostawiają stronom umowy dzierżawy dużą swobodę w zakresie ustalenia wysokości i zasad naliczania czynszu – stanowiąc jedynie, że czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju, a także może być oznaczony w ułamkowej części pożytków. Oczywiście warto odpowiednio wykorzystać te możliwości, pamiętając, że w zdecydowanej większości przypadków inwestujący w farmy fotowoltaiczne są zainteresowani dzierżawą przez okres przekraczający dwadzieścia lat. Jasne jest, że przez tak długi okres czasu wiele okoliczności może ulec zmianie – w tym wartość pieniądza.

 

Konieczna waloryzacja

 

Dlatego podpisując umowę dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną nie warto umawiać się na określoną kwotę, bez zapewnienia jakiegokolwiek – nawet najprostszego – mechanizmu jej waloryzacji. W świetle przepisów prawa – w tym przede wszystkim wspomnianego powyżej Kodeksu cywilnego – nie ma najmniejszych przeszkód do tego, aby tego rodzaju waloryzacja została uregulowana w umowie dzierżawy. Najczęściej spotyka się w tym obszarze dwa rozwiązania.

 

Pierwsze z nich polega na wprowadzeniu do umowy dzierżawy typowego mechanizmu waloryzacyjnego, zakładającego, że czynsz będzie podnoszony w określonych odstępach czasu – np. co rok bądź co kilka lat – o określony procent pierwotnej kwoty. Wydzierżawiający i dzierżawca niekiedy stawiają na bardziej elastyczne rozwiązania, zobowiązując się jedynie do okresowego renegocjowania stawek czynszu. Drugim rozwiązaniem jest ustalenie w umowie jedynie podstaw do obliczania wysokości czynszu, najczęściej polegających na mnożeniu powierzchni gruntu przez określone parametry, odnoszące się np. do wskaźników ekonomicznych publikowanych przez Narodowy Bank Polski, Główny Urząd Statystyczny, czy inny podmiot publiczny.

 

W każdym razie wachlarz możliwych do zastosowania rozwiązań w tym zakresie jest bardzo szeroki, co z kolei daje rolnikowi zainteresowanemu dzierżawą swojego gruntu pod farmę PV szanse na właściwe zabezpieczenie swoich interesów. Warto o tym pamiętać tym bardziej, gdy weźmie się pod uwagę, że odpowiednio wysoki czynsz dzierżawny jest stałym źródłem dochodu co najmniej przez kilkanaście lat. To z kolei stanowi o jego przewadze nad zyskami ze sprzedaży, które z natury rzeczy mają charakter jednorazowy i odnoszą się do realiów ekonomicznych z okresu przeprowadzania transakcji.

 

Zasiedzenie nieruchomości rolnej?

 

Jednocześnie wieloletnie wydzierżawienie ziemi rolnej przedsiębiorcy z branży energetyki odnawialnej niekiedy powoduje pytania o możliwość wpływu tego rodzaju kontraktu na możliwość ewentualnego zasiedzenia przez takiego przedsiębiorcę dzierżawionej ziemi. W końcu zgodnie z Kodeksem cywilnym posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze – wówczas konieczne jest samoistne posiadanie nieruchomości przez okres co najmniej trzydziestu lat.

 

Jednak zasady te właściwie nie mają zastosowania do dzierżawy gruntów rolnych, także z przeznaczeniem na budowę farmy fotowoltaicznej. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada nieruchomością, jak właściciel. Jeżeli więc to „władanie” wynika z umowy dzierżawy – zwłaszcza w połączeniu z regularnym wpłacaniem czynszu – trudno mówić o posiadaniu samoistnym, tym bardziej, gdy grunt zostanie przez dzierżawcę wykorzystany zgodnie z umówionym przeznaczeniem.

 

Ponadto warto pamiętać, że zgodnie z art. 172 § 3 Kodeksu cywilnego, nabyć nieruchomość rolną przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny. I to tylko wówczas, gdy powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. To zaś praktycznie wyłączna możliwość zasiedzenia gruntów rolnych przez przedsiębiorców spoza branży – w tym zajmujących się inwestycjami w farmy fotowoltaiczne.

 

Jacek Kosiński – Partner Zarządzający, Adwokat w Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni, ekspert z zakresu prawa nieruchomości oraz OZE

Konrad Dyda – prawnik w Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni

 

Czytaj również: "Farma fotowoltaiczna na gruncie rolnym? Warto, ale trzeba się dobrze przyjrzeć umowie" - kliknij.

 

 

Loading comments...

Copyright © CenyRolnicze 2021. All rights reserved | Polityka prywatności i plików cookies | Regulamin serwisu