Czynsz i zasiedzenie - o tym trzeba pamiętać przed budową farmy fotowoltaicznej

Wydzierżawienie gruntów rolnych przedsiębiorcy z branży energetyki odnawialnej w celu realizacji farmy fotowoltaicznej jest bardzo dobrym sposobem na rozwój agrobiznesu poprzez zabezpieczenie rolnikowi – na wiele lat – stałego źródła dochodu. Jednak, aby osiągnąć ten cel, w umowie koniecznie należy prawidłowo określić sposób naliczania czynszu oraz jego waloryzacji. Nie mniej istotne jest takie zabezpieczenie interesów majątkowych wydzierżawiającego, tak aby dzierżawca nie mógł podnosić, że wykonywanie przez niego kontraktu doprowadziło do zasiedzenia, a tym samym utraty własności przez rolnika. O ile w pierwszym zakresie dużo zależy od woli stron, o tyle w kwestii zasiedzenia problem rozwiązał sam ustawodawca. W jaki więc sposób powinna wyglądać prawidłowo sporządzona umowa dzierżaw gruntu pod farmę fotowoltaiczną? 

 

Naliczanie czynszu dzierżawnego  

 

Podstawowym warunkiem – oczywiście obok posiadania właściwych gruntów – wejścia rolnika we współpracę z przedstawicielami branży energetyki odnawialnej jest jej opłacalność. Właściciel gruntów rolnych powinien po prostu dobrze zarabiać na dzierżawie swoich nieruchomości pod budowę farmy fotowoltaicznej. W tym celu tak istotne jest wynegocjowanie właściwych stawek czynszu, biorąc pod uwagę przede wszystkim wieloletni okres współpracy z przedsiębiorcą budującym i eksploatującym farmę PV.

 

W tym kontekście należy pamiętać, że przepisy Kodeksu cywilnego zostawiają stronom umowy dzierżawy dużą swobodę w zakresie ustalenia wysokości i zasad naliczania czynszu – stanowiąc jedynie, że czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju, a także może być oznaczony w ułamkowej części pożytków. Oczywiście warto odpowiednio wykorzystać te możliwości, pamiętając, że w zdecydowanej większości przypadków inwestujący w farmy fotowoltaiczne są zainteresowani dzierżawą przez okres przekraczający dwadzieścia lat. Jasne jest, że przez tak długi okres czasu wiele okoliczności może ulec zmianie – w tym wartość pieniądza.

 

Konieczna waloryzacja

 

Dlatego podpisując umowę dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną nie warto umawiać się na określoną kwotę, bez zapewnienia jakiegokolwiek – nawet najprostszego – mechanizmu jej waloryzacji. W świetle przepisów prawa – w tym przede wszystkim wspomnianego powyżej Kodeksu cywilnego – nie ma najmniejszych przeszkód do tego, aby tego rodzaju waloryzacja została uregulowana w umowie dzierżawy. Najczęściej spotyka się w tym obszarze dwa rozwiązania.

 

Pierwsze z nich polega na wprowadzeniu do umowy dzierżawy typowego mechanizmu waloryzacyjnego, zakładającego, że czynsz będzie podnoszony w określonych odstępach czasu – np. co rok bądź co kilka lat – o określony procent pierwotnej kwoty. Wydzierżawiający i dzierżawca niekiedy stawiają na bardziej elastyczne rozwiązania, zobowiązując się jedynie do okresowego renegocjowania stawek czynszu. Drugim rozwiązaniem jest ustalenie w umowie jedynie podstaw do obliczania wysokości czynszu, najczęściej polegających na mnożeniu powierzchni gruntu przez określone parametry, odnoszące się np. do wskaźników ekonomicznych publikowanych przez Narodowy Bank Polski, Główny Urząd Statystyczny, czy inny podmiot publiczny.

 

W każdym razie wachlarz możliwych do zastosowania rozwiązań w tym zakresie jest bardzo szeroki, co z kolei daje rolnikowi zainteresowanemu dzierżawą swojego gruntu pod farmę PV szanse na właściwe zabezpieczenie swoich interesów. Warto o tym pamiętać tym bardziej, gdy weźmie się pod uwagę, że odpowiednio wysoki czynsz dzierżawny jest stałym źródłem dochodu co najmniej przez kilkanaście lat. To z kolei stanowi o jego przewadze nad zyskami ze sprzedaży, które z natury rzeczy mają charakter jednorazowy i odnoszą się do realiów ekonomicznych z okresu przeprowadzania transakcji.

 

Zasiedzenie nieruchomości rolnej?

 

Jednocześnie wieloletnie wydzierżawienie ziemi rolnej przedsiębiorcy z branży energetyki odnawialnej niekiedy powoduje pytania o możliwość wpływu tego rodzaju kontraktu na możliwość ewentualnego zasiedzenia przez takiego przedsiębiorcę dzierżawionej ziemi. W końcu zgodnie z Kodeksem cywilnym posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze – wówczas konieczne jest samoistne posiadanie nieruchomości przez okres co najmniej trzydziestu lat.

 

Jednak zasady te właściwie nie mają zastosowania do dzierżawy gruntów rolnych, także z przeznaczeniem na budowę farmy fotowoltaicznej. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada nieruchomością, jak właściciel. Jeżeli więc to „władanie” wynika z umowy dzierżawy – zwłaszcza w połączeniu z regularnym wpłacaniem czynszu – trudno mówić o posiadaniu samoistnym, tym bardziej, gdy grunt zostanie przez dzierżawcę wykorzystany zgodnie z umówionym przeznaczeniem.

 

Ponadto warto pamiętać, że zgodnie z art. 172 § 3 Kodeksu cywilnego, nabyć nieruchomość rolną przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny. I to tylko wówczas, gdy powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. To zaś praktycznie wyłączna możliwość zasiedzenia gruntów rolnych przez przedsiębiorców spoza branży – w tym zajmujących się inwestycjami w farmy fotowoltaiczne.

 

Jacek Kosiński – Partner Zarządzający, Adwokat w Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni, ekspert z zakresu prawa nieruchomości oraz OZE

Konrad Dyda – prawnik w Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni

 

Czytaj również: "Farma fotowoltaiczna na gruncie rolnym? Warto, ale trzeba się dobrze przyjrzeć umowie" - kliknij.