kowalczyk

kowalczyk

CenyRolnicze
20 maja 2022, Piątek.
Kursy walut wg NBP: USD USD - 4.3832 EUR EUR - 4.6366 GBP GBP - 5.4735 DKK DKK - 0.6230
Archiwum


20.05.2022 13:53 DRÓB, cena tuszki hurt: 8,50-9,60 zł/kg, średnia: 9,06 zł/kg (na podstawie informacji z 12 ubojni)

20.05.2022 MATIF: pszenica WRZ22-420,75 (-0,36%), kukurydza CZE22-360,25 (-0,83%), rzepak SIE22-830,00 (+0,64%) [euro/t]

20.05.2022 SPRZEDAM 6000 T KUKURYDZY, transport firmowy, wielkopolskie, Poznań, 61-116, tel.: 601 551 563

19.05.2022 SPRZEDAM 150 T RZEPAKU, transport rolnika, małopolskie, Kraków, 30-693, tel.: 576 336 893

19.05.2022 SPRZEDAM 90 TYS. JAJ, M, mazowieckie, żuromiński, 09-300, tel.: 516 169 571

19.05.2022 SPRZEDAM 90 TYS. JAJ, L, mazowieckie, żuromiński, 09-300, tel.: 516 169 571

18.05.2022 SPRZEDAM 150 T PSZENICY PASZOWEJ, transport firmowy, lubelskie, krasnostawski, 21-060, tel.: 665 933 343

18.05.2022 SPRZEDAM 50 T PSZENICY PASZOWEJ, transport firmowy, mazowieckie, sierpecki, 09-213, tel.: 502 844 456

18.05.2022 SPRZEDAM 30-35 T PSZENŻYTA, transport firmowy, wielkopolskie, śremski, 63-140, tel.: 781 791 728

18.05.2022 SPRZEDAM 25 T PSZENICY KONS., transport firmowy, łódzkie, łowicki, 99-413, tel.: 605 061 691

18.05.2022 SPRZEDAM 20-25 T PSZENICY KONS., transport firmowy, lubelskie, krasnostawski, 22-351, tel.: 605 131 876

18.05.2022 SPRZEDAM 35 T PSZENICY KONS., transport firmowy, małopolskie, bocheński, 32-709, tel.: 796 878 786

18.05.2022 SPRZEDAM 30-35 T PSZENICY KONS., transport firmowy, wielkopolskie, śremski, 63-140, tel.: 781 781 728

18.05.2022 SPRZEDAM 60 T PSZENICY KONS., transport firmowy, podlaskie, białostocki, 18-112, tel.: 507 322 926

18.05.2022 SPRZEDAM 500 JAJ, M, wielkopolskie, kolski, 62-600, tel.: 663 755 878

Dodaj komunikat

agrifirm

agrifirm

Umowa dzierżawy gruntów rolnych – o czym należy pamiętać, by nie wyjść jak Zabłocki na mydle

Magdalena Kopeć
dzierżawa gruntów rolnych

Dzierżawa ziemi jest dla wielu rolników jedyną szansą na zwiększenie areału. Zdarza się, że poniższe umowy są zawierane jedynie w formie ustnej. Czy wiążą one strony? Jakie są niezbędne elementy umowy dzierżawy? O tym na co warto zwrócić uwagę przy zawieraniu tego typu umów w poniższym artykule.

 

Dzierżawa w świetle prawa

Pod pojęciem umowy dzierżawy rozumiemy umowę pomiędzy dwoma Stronami - generalnie między właścicielem nieruchomości zwanym wydzierżawiającym, który oddaje rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas określony lub nieokreślony, a korzystającym z nieruchomości rolnej, zwanym dzierżawcą, który ma prawo do swobodnego korzystania z nieruchomości rolnej i czerpania z niej pożytków (co w praktyce oznacza zbieranie plonów) oraz jest zobowiązany do płacenia umówionego czynszu.

 

Czas trwania Umowy

Umowa może być zawarta na czas określony, maksymalnie na 30 lat. Umowę zawartą na okres dłuższy, poczytuje się za zawartą na czas nieokreślony. Z kolei umowę zawartą na czas życia dzierżawcy uznaje się za zawartą na czas oznaczony.

 

Co musi zawierać umowa?

Umowa musi zawierać oznaczenie Stron (imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer i serię dowodu osobistego, numer PESEL), określenie przedmiotu dzierżawy, wysokość czynszu, a także regulację zawierającą uprawnienie dzierżawcy do pobierania pożytków. Umowa powinna być sporządzona na piśmie, jeśli jest zawarta na okres dłuższy niż rok.

 

Kiedy przysługuje dzierżawcy prawo pierwokupu?

Na uwagę zasługuje fakt, iż zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty oraz nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy (ustawa zawiera jednak pewne wyłączenia w tym zakresie, np. wyżej wymienione prawo pierwokupu nie przysługuje gdy nabywcą ziemi jest Skarb Państwa).

 

Z kolei w przypadku gdy wzmiankę o umowie dzierżawca chce wpisać do księgi wieczystej, to zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – umowa powinna mieć co najmniej formę pisemną z podpisami notarialnie poświadczonymi.

 

Obowiązki stron Umowy

Wydzierżawiający jest zobowiązany do wydania dzierżawcy nieruchomości rolnej, a dzierżawca do zapłaty umówionego czynszu. Dzierżawca jest zobowiązany do dbania o nieruchomość i używania jej zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki.

 

Dzierżawcy nie wolno poddzierżawiać nieruchomości ani oddawać innym stronom bez zgody  Wydzierżawiającego.  Ponadto umowa dzierżawy może przewidywać obowiązek dzierżawcy zachowania określonego sposobu korzystania z przedmiotu, np. uprawy określonej rośliny.

 

Termin płatności czynszu – ma większe znaczenie niż myślisz

Dzierżawca jest zobowiązany do terminowego uiszczania czynszu. Co do zasady – czynsz jest płatny z góry. Istnieje możliwość rozłożenia świadczenia na raty. Czynsz może przybrać formę pieniężną, może być płatny w innej walucie, jak i przybrać formę mieszaną - ustaloną częściowo w pieniądzach, częściowo w pożytkach naturalnych. Strony mogą jednak ustalić, iż czynsz będzie stanowił część uzyskanych pożytków lub stanowił określony udział procentowy zysku/obrotu osiągniętego przez Dzierżawcę.

 

WAŻNE!! Dzierżawca nie musi płacić czynszu, jeśli Wydzierżawiający nie wyda mu przedmiotu dzierżawy.

 

Czy jest możliwa obniżka czynszu?

 

 

Jest możliwa pod warunkiem spełnienia trzech przesłanek - zgodnie z art. 700 Kodeksu cywilnego w przypadku gdy:

1) nastąpiło znaczne zmniejszenie przychodów pozyskiwanych z przedmiotu dzierżawy;

2) dzierżawca ani osoby, które wykonywały umowę, nie ponoszą odpowiedzialności za zmniejszenie przychodów,

3) powstała sytuacja nie jest związana bezpośrednio z osobą dzierżawcy, np. nie jest spowodowana jego chorobą.

 

Jeżeli wydzierżawiający nie zgodzi się na obniżkę, to dzierżawca może ją wywalczyć na drodze sądowej. Strony mogą jednak wyłączyć zastosowanie tego przepisu.

 

Czynsz nadpłacony

Powstaje gdy umowa dzierżawy uległa zakończeniu na wskutek wypowiedzenia złożonego przez Wydzierżawiającego. Dzierżawca może wówczas żądać zwrotu czynszu, który nie znajduje pokrycia w okresie korzystania z przedmiotu dzierżawy.

 

Inne opłaty związane z nieruchomością rolną

Użytkowanie nieruchomości rolnej oznacza konieczność zapłaty podatku rolnego. Co do zasady to właściciel jest zobowiązany do zapłaty podatku rolnego, ale Strony mogą to w Umowie uregulować inaczej. Nie powoduje to jednak ograniczenia odpowiedzialności właściciela. W przypadku gdy podatek nie będzie zapłacony, to do niego będzie skierowana egzekucja administracyjna. Inaczej przedstawia się sytuacja, gdy grunty gospodarstwa rolnego zostały w całości lub w części wydzierżawione na podstawie umowy zawartej stosownie do przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników lub przepisów dotyczących uzyskiwania rent strukturalnych - wówczas podatnikiem podatku rolnego jest dzierżawca.

 

Zdjęcie 2 Podatek rolny płaci Dzierżawca jeśli Strony tak określą w Umowie

 

Fot.:  Podatek rolny płaci dzierżawca, jeśli strony tak określą w umowie.

 

Wady w przedmiocie dzierżawy

W przypadku gdy nieruchomość rolna zawiera wady (np. posiada niższą klasę ziemi, niż deklarował Wydzierżawiający), dzierżawca ma prawo żądać obniżki czynszu. Dzierżawca może jednak wezwać wydzierżawiającego do dokonania napraw (jeśli są one możliwe), z wyznaczeniem mu terminu na ich wykonanie. W przypadku ich niezrealizowania, dzierżawca może dokonać koniecznych napraw na koszt i ryzyko wydzierżawiającego.

 

Z kolei gdy to dzierżawca dokona naruszenia substancji rzeczy (co może prowadzić do uszkodzenia lub braku możliwości korzystania z gruntu), tożsame uprawnienia posiada  względem Dzierżawcy Wydzierżawiający (oczywiście z wyłączeniem prawa obniżki czynszu).

 

Zasiewy

Zgodnie z art. 706 kc „jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy”. Oznacza to prawo dzierżawcy do zwrotu kosztów – związanych z zakupem ziarna siewnego i poniesionych kosztów związanych z rozwojem produkcji roślinnej.

 

Naruszenie posiadania

Dzierżawca może pozwać osobę naruszającą jego posiadanie nie tylko o przywrócenie stanu poprzedniego, lecz także o zwrot pożytków, które ona zabrała.

 

Wypowiedzenie umowy - kiedy możliwe?

Wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym w przypadku gdy:

1) dzierżawca oddał przedmiot dzierżawy osobie trzeciej do używania lub poddzierżawił go bez zgody wydzierżawiającego;

2)dzierżawca dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności i nie uiścił go pomimo uprzedzenia Dzierżawcy o możliwości skorzystania przez Wydzierżawiającego z prawa wypowiedzenia Umowy (a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuścił się zwłoki z zapłatą ponad 3 miesiące); Strony mogą jednak wyłączyć obowiązek wydzierżawiającego udzielenia dzierżawcy dodatkowego 3-miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu!

3) dzierżawca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i pomimo wezwania Wydzierżawiającego do zaniechania naruszeń, nadal niezgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki użytkuje grunt lub zaniedbuje go w taki sposób, iż może on być narażony na utratę lub uszkodzenie).

 

Wypowiedzenie zwykłe

Każda ze Stron ma prawo wypowiedzieć umowę zawartą na czas nieokreślony. Okres wypowiedzenia wynosi jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.

Ponadto Strony odrębnie w Umowie określić przesłanki, które uprawniają do wypowiedzenia Umowy.

 

Śmierć Stron- czy powoduje zakończenie Umowy?

Śmierć którejkolwiek ze Stron nie powoduje ustania Umowy, a w jego miejsce wchodzą spadkobiercy.

Orzecznictwo sądowe dopuszcza możliwość zawarcia umowy na czas życia dzierżawcy, traktując ją jako zawartą na czas oznaczony. Strony mogą powyższe kwestie uregulować odrębnie.

 

Zwrot nieruchomości

Oznacza zwrot przedmiotu dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować przy zachowaniu zasad prawidłowej gospodarki. Dzierżawca który dokonał dodatkowych nakładów może wnosić o ich zwrot.

 

Prawo zastawu

Wydzierżawiającemu przysługuje prawo zastawu płodów rolnych, inwentarza żywego, maszyn i urządzeń, środków transportu (które służą dzierżawcy do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeżeli znajdują się one w obrębie przedmiotu dzierżawy) w celu zabezpieczenia jego roszczeń związanych z czynszem,  a w przypadku gdy dzierżawca zobowiązał się do ponoszenia innych kosztów (np. podatku od nieruchomości, opłaty adiacenckiej), prawo zastawu zabezpiecza również wyżej wymienione wydatki.

 

Czytelniku, jak wynika z powyższego artykułu zawarcie umowy dzierżawy oznacza określone obowiązki dla obu Stron kontraktu. Wiele postanowień można wynegocjować. Fakt, iż Strony mogą swobodnie ustalać warunki umowy nie oznacza pełnej dowolności w ich doborze. Naruszenie równowagi kontraktowej, niewykonywanie umowy, czy też naruszanie warunków umowy przez którąkolwiek ze Stron daje uprawnienie stronie poszkodowanej do dochodzenia swoich praw na drodze sądowej.

 

Jeśli zainteresował się ten artykuł, masz jakieś pytania dotyczące umowy dzierżawy lub inne z zakresu prawa, skontaktuj się z Redakcją. Chętnie udzielimy Tobie fachowego wsparcia.

 

Magdalena Kopeć
Autor: Magdalena Kopeć
Radca prawny. Absolwentka studiów podyplomowych Zarządzania finansami przedsiębiorstwa w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie. Pasjonatka prawa cywilnego i psychologii.

Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Najnowsze artykuły autora:

Loading comments...
Wiadomość z kategorii:

POLECAMY


Copyright © CenyRolnicze 2021. All rights reserved | Polityka prywatności i plików cookies | Regulamin serwisu