USD -
3.9415
EUR -
4.2773
GBP -
5.0709
DKK -
0.5732
W ustawie z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw wprowadzono szereg zmian. Na mocy znowelizowanych przepisów między innymi od 5 października pozbawi się fundacje rodzinne prawa do swobodnego obrotu gruntami rolnymi. Ułatwione będzie zasiedzenie nieruchomości rolnych.
W ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa wprowadzono szereg zmian. Zliberalizowane będą przepisy dotyczące przekazywanie działek i gruntów Lasom Państwowym przez KOWR. Wprowadzony zostanie wymóg ogłoszenia wykazu nieruchomości Zasobu przeznaczonych do sprzedaży również w siedzibie właściwego miejscowo oddziału terenowego Krajowego Ośrodka.
Prawo pierwszeństwa
Prawo pierwszeństwa nabycia nieruchomości przysługuje dzierżawcy zbywanej nieruchomości, jeżeli dzierżawa trwała faktycznie przez okres co najmniej trzech lat. Od 5 października będzie obowiązywał przepis stanowiący, iż w przypadku gdy nabywana nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy pierwszeństwo przysługuje jednemu z małżonków.
Fot. 2 - Macocha, ojczym i rodzice małżonka zostaną uznani za osoby bliskie, a więc będą mogli dziedziczyć nieruchomości rolne.
Prawo uczestniczenia w przetargu
KOWR (zmiany które wejdą od 5 pażdziernika 2023 roku podkreślono) może zastrzec, że w przetargu mogą wyłącznie uczestniczyć: 1) rolnicy indywidualni zamierzający powiększyć gospodarstwo rodzinne, jeżeli mają oni miejsce zamieszkania w gminie, w której jest położona nieruchomość wystawiana do przetargu, lub w gminie graniczącej z tą gminą lub 2) osoby posiadające kwalifikacje rolnicze zamierzające utworzyć gospodarstwo rodzinne, które w okresie co najmniej roku przed ogłoszeniem przetargu nie były właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych wynosi co najmniej 1 ha.
KOWR może organizować przetargi, w których oprócz rolników indywidualnych, o których mowa w ust. 3b pkt 1, może uczestniczyć również osoba, która nie spełnia wymogu dotyczącego okresu osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego lub wymogu dotyczącego okresu zamieszkiwania, określonych w art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
Odroczenie terminu zapłaty ceny
Cena nieruchomości podlega zapłacie nie później niż w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Wprowadzony zostanie nowy art. 31 ust. 2 a ustawy, którzy brzmi: „W przypadku odroczenia terminu zapłaty należności na zasadach określonych w art. 23a ust. 1 określony w umowie sprzedaży nieruchomości termin całkowitej zapłaty należności może zostać wydłużony o ten sam okres, na który udzielono odroczenia. W tym przypadku suma okresów, na jakie odroczono zapłatę należności i rozłożono ją na raty, nie może przekroczyć 25 lat."
Pomoc w spłacie zobowiązania
Wprowadzono zostanie nowy art. 32 b ustawy. Przepis określa, że w celu spłaty całości albo części zobowiązania osoby fizycznej lub prawnej prowadzącej gospodarstwo rolne, powstałego w związku z prowadzoną działalnością rolniczą, Krajowy Ośrodek, działając na wniosek tej osoby, może nabyć na własność Skarbu Państwa nieruchomość rolną stanowiącą własność tej osoby. Wyżej wymieniona osoba fizyczna lub prawna będzie mogła również złożyć wniosek, o wydzierżawienie jej zbywanej nieruchomości bez przetargu.
Fot. 2 – KOWR będzie mógł zakupić grunt od rolnika – dłużnika, a następnie na jego wniosek wydzierżawić mu przedmiotową nieruchomość rolną.
Zmieniono wysokość czynszu z tytułu dzierżawy
Należność z tytułu czynszu określonego w umowie jako równowartość pieniężna odpowiedniej ilości pszenicy ustala się na podstawie średniej krajowej ceny skupu pszenicy za jedenaście kwartałów poprzedzających półrocze roku kalendarzowego, w którym przypada termin płatności czynszu (dotychczas należność ustalano na podstawie średniej krajowej ceny skupu pszenicy w półroczu roku kalendarzowego poprzedzającym termin płatności czynszu).
Zwolnienie z czynszu
Nie będzie się pobierać czynszu za użytki rolne klasy VI i VIz, z wyłączeniem użytków rolnych wydzierżawianych na cele związane z działalnością pozarolniczą (dotychczas zwolnienie obejmowało wyłącznie klasę VI).
Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:
- Od 5 października przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych, których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.
- Poszerzono definicję osoby bliskiej o rodziców małżonka, ojczyma i macochę.
- Spółka handlowa i spółdzielnia rolna będą mogły nabywać grunty. Nie będzie się do nich stosować regulacji o maksymalnej powierzchni nabywanej nieruchomości rolnej.
Niekorzystne zmiany dla fundacji rodzinnych
Od 5 października fundacja rodzinna oraz jej beneficjenci będą musieli posiadać status rolnika indywidualnego. Powierzchnia nabywanej nieruchomości wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy (fundacji rodzinnej) nie będzie mogła przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych.
Wprowadzony będzie obowiązek dla nabywcy nieruchomości rolnej (beneficjenta fundacji rodzinnej, będącej osobą bliską fundatora tej fundacji rodzinnej, jeżeli zbywcą jest fundacja rodzinna) prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej będzie zobowiązany prowadzić to gospodarstwo osobiście. Wcześniej beneficjent był zwolniony z powyższego obowiązku.
Krajowy Ośrodek działający na rzecz Skarbu Państwa będzie mógł złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości, jeżeli nabycie następuje przez beneficjenta fundacji rodzinnej, będącego osobą bliską fundatora tej fundacji rodzinnej, jeżeli zbywcą jest fundacja rodzinna. Dotychczas KOWR nie posiadał przedmiotowego uprawnienia.
Fot. 3 – Nowelizacja przewiduje wiele niekorzystnych zmian dla fundacji rodzinnych.
Wspólność małżeńska
Wprowadzona będzie regulacja stanowiąca, iż w przypadku gdy nieruchomość rolna wchodzi w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy określone w ustawie wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełnia jeden z małżonków.
Określenie ceny
Będzie obowiązywać regulacja stanowiąca, że nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty lub w innych przypadkach niż wymienione w art. 4 ust. 1 i 3 ustawy, będzie mogła nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek zbywcy nieruchomości rolnej, jeżeli cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie będzie niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej.
Od 5 października uważać się będzie, że odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej nie została złożona również w przypadku, gdy proponowana cena nieruchomości rolnej była niższa o ponad 5% niż określona w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej (nie będzie konieczna akceptacja ceny przez zbywcę nieruchomości rolnej).
Wyłączenia w prowadzeniu nieruchomości rolnej
Obowiązek prowadzenia gospodarstwa przez co najmniej 5 lat nie dotyczyć będzie nieruchomości rolnej:
- nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa - jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej;
- nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa - jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład majątku wspólnego podlegającego podziałowi;
- nabytej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej;
- nabytej przez zasiedzenie;
- co do której, po jej nabyciu, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne,
- nabytej przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego;
- wchodzących w skład nabytej nieruchomości rolnej gruntów objętych umową dzierżawy opatrzoną przed dniem 30 kwietnia 2016 r. datą pewną - przez okres obowiązywania tej umowy;
- budynku mieszkalnego wraz z gruntami, których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 1 ha - obciążonych służebnością dożywotniego zamieszkiwania i użytkowania.
Prawo pierwokupu
Dodana będzie regulacja stanowiąca, iż w przypadku gdy prawo pierwokupu nieruchomości rolnej z mocy prawa przysługuje kilku podmiotom, pierwszeństwo w wykonaniu prawa pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi działającemu na rzecz Skarbu Państwa, z wyjątkiem wynikającego z mocy prawa pierwszeństwa innego uprawnionego działającego na rzecz Skarbu Państwa.
Wprowadzono, iż Krajowemu Ośrodkowi działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji również w spółce dominującej.
Fot. 4 – Ułatwiona będzie możliwość zasiedzenia nieruchomości rolnych.
Inne zmiany
W kwalifikacjach rolniczych w pkt d usunięty zostanie wymóg posiadania wykształcenia podstawowego, gimnazjalnego, zasadniczego zawodowego lub zasadniczego branżowego innego niż rolniczego, a pozostanie wymóg posiadania co najmniej 5-letniego stażu pracy w rolnictwie.
Poszerzony zostanie zakres sankcji nieważności umowy. Zmieniona będzie treść art. 9 ust. 1 pkt 1 i 2 i ust. 3 ustawy.
Zmiany w Kodeksie cywilnym
Zniesiony zostanie też art. 172 § 3 Kodeksu cywilnego przewidujący możliwość zasiedzenia gruntu rolnego wyłącznie przez rolnika indywidualnego, jeśli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Ułatwi to zasiedzenie nieruchomości rolnych.
