Ważna informacja dla rolników. Zasada korzyści w przypadku wywłaszczenia nieruchomości pod drogę

Nowe orzeczenie Ministerstwa Rozwoju i Technologii, uchylające niekorzystną decyzję wojewody, przywraca pełne stosowanie zasady korzyści i może pomóc wywłaszczanym w skuteczniejszym dochodzeniu swoich praw. Stanowi ważny punkt zwrotny, ponieważ w ostatnich latach widoczna była zmiana interpretacji tej zasady, czego skutkiem było zaniżanie odszkodowań.

 

W kwietniu br. Minister Rozwoju i Technologii wydał orzeczenie, wskazujące na nieprawidłowe zastosowanie zasady korzyści przez Wojewodę Śląskiego w sprawie dotyczącej wywłaszczenia w Bielsku-Białej nieruchomości pod drogę. Skutkiem decyzji wojewody było znaczące zaniżenie odszkodowania należnego wywłaszczanemu właścicielowi.

 

Wywłaszczony skutecznie odwołał się od decyzji wojewody. Pełnomocnikiem prawnym wywłaszczonego w tym postępowaniu była radca prawny Joanna Nogala z Kancelarii Prawnej INLEGIS Kołodziej, Nogala sp. k., specjalizującej się w sprawach związanych z nieruchomościami i wywłaszczeniami.

 

 

Tzw. zasada korzyści stosowana jest na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn)* i nakazuje wycenę według alternatywnego sposobu użytkowania, który wynika z nowego przeznaczenia. W przypadku, którego dotyczy to orzeczenie, znaczna różnica w wycenie wynikała z faktu, iż – w ocenie MRiT – wojewoda w odniesieniu do części nieruchomości zasadę korzyści zastosował nieprawidłowo, pomijając cel wywłaszczenia. Nieruchomość leśna została wyceniona przez rzeczoznawcę poprzez porównanie jej wartości do innych nieruchomości leśnych, a następnie wyliczoną kwotę powiększono o 50%. Tymczasem – zgodnie z zasadą korzyści - wartość wywłaszczanej nieruchomości leśnej powinna być wyliczona poprzez porównanie jej do wartości znacznie droższych gruntów pod drogi. Różnica w cenie 1 metra kwadratowego nieruchomości rolnej lub leśnej w stosunku do drogowej może wynieść nawet kilkadziesiąt złotych. Im większy jest areał wywłaszczany pod cel publiczny, tym większe mogą być różnice w jego wycenie. Wszystko zależy od tego, jaką metodę zastosuje rzeczoznawca. Orzeczenie MRiT wskazuje, że organ wydający decyzję o wysokości odszkodowania powinien bezwzględnie stosować zapisy korzystne dla wywłaszczanych właścicieli.

 

- Bardzo cieszy nas stanowisko Ministra Rozwoju i Technologii, ponieważ przywraca właściwą hierarchię i poczucie sprawiedliwości. Liczymy, że decyzja ta pomoże w ukształtowaniu jednolitej linii orzeczniczej – powiedział Mirosław Ochojski, Prokurent w Kancelarii Prawnej INLEGIS Kołodziej Nogala sp. k. - W obecnej sytuacji, gdy decyzje poszczególnych organów nie są spójne, wywłaszczany właściciel skazany jest na niepewność. Wiele osób poddaje się, nie broni aktywnie swoich interesów. Osoby takie tracą część majątku, a wraz z tym coś znacznie istotniejszego: poczucie zaufania do państwa.

 

Niejednoznaczne orzecznictwo w Polsce prowadzi w wielu przypadkach do pokrzywdzenia właścicieli nieruchomości wywłaszczanych pod cele publiczne. Osobom wywłaszczanym często towarzyszy poczucie bezsilności. Brakuje świadomości praw wywłaszczanych – dlatego tylko nieliczni decydują się na podjęcie próby ich dochodzenia w zawiłej, mało intuicyjnej procedurze administracyjnej. Dodatkowo, wielu wywłaszczanych osób nie stać na profesjonalną pomoc prawną lub nie wiedzą, gdzie i w jaki sposób jej szukać.

 

Barbara Czerniawska, prezes Fundacji INLEGIS dodała: „Pomagamy wywłaszczanym osobom, znajdującym się w trudnej sytuacji materialnej. Merytorycznie wspierają nas w tym prawnicy z Kancelarii Prawnej INLEGIS. Zaniżanie odszkodowań stanowi jeden z powszechnych problemów. Takich przypadków w skali kraju jest wiele. Tylko nieliczne są nagłaśniane przez media”.

 

Metoda wyceny przyjęta przez rzeczoznawcę a wysokość odszkodowania

 

W przypadku opisywanej nieruchomości z Bielska-Białej, odszkodowanie za wartość 1 metra kwadratowego gruntu - wskazane w uchylonej decyzji - wyniosło 5,80 zł. Z analizy nieruchomości drogowych dokonanych przez rzeczoznawcę działającego na zlecenie wojewody, średnia transakcji wyniosła 83,27 zł/1 m². Z analizy nieruchomości drogowych dokonanych przez rzeczoznawcę działającego na zlecenie strony, średnia transakcji wyniosła 155,80 zł/1m².

 

Odnosząc się do powyższych kwot, w szacunkowej ocenie pełnomocnika, wartość gruntu ustalona zgodnie z przeznaczeniem drogowym powinna być 20-krotnie wyższa, niż ta ustalona zgodnie z przeznaczeniem leśnym. Mamy więc do czynienia z różnicą w wysokości ponad 100 zł w odniesieniu do 1 m² wywłaszczanego gruntu.

 

Zasada korzyści i mała zasada korzyści

 

Tzw. zasada korzyści wynika wprost z przepisów art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn)*. Równocześnie, w oparciu o przepisy Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, organy zaczęły stosować tzw. małą zasadę korzyści, polegającą na porównaniu wartości wywłaszczanej nieruchomości do nieruchomości podobnych i dodaniu do 50% do kwoty wyceny.

 

Zestawienie przepisów ugn oraz doprecyzowującego ją rozporządzenia MRiT w sprawie wyceny nieruchomości wykazuje, że te regulacje pozostają w sprzeczności. Stanowić to może to przesłankę do podważenia wyceny, gdy wartość odszkodowania została niesłusznie zaniżona.

 

Rzeczoznawcy, którzy dokonują wyceny wywłaszczanych nieruchomości są niezależni, jednak działają wg wytycznych wojewodów. W relatywnie lepszej sytuacji są wywłaszczani właściciele nieruchomości rolnych i leśnych w gminach, które opracowały studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jednak w wielu przypadkach studia zostały opracowane wiele lat temu, a po latach mogło dojść do przesunięcia drogi. W takim przypadku, oraz tam gdzie studium w ogóle nie zostało przez gminę uchwalone, organ wydający decyzję o odszkodowaniu może dążyć do obniżenia należnego odszkodowania. W takich przypadkach stosowana jest często tzw. mała zasada korzyści. Ze szkodą dla wywłaszczanych właścicieli.

 

* Ustawa o gospodarce nieruchomościami (ugn) - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami; Dz. U. 1997, nr 115, poz. 741