USD -
4.0741
EUR -
4.3353
GBP -
5.0812
DKK -
0.5811
Od zawsze rolnicy dążyli do powiększania swoich areałów. W gospodarce wolnorynkowej, jaką mamy obecnie istnieje prawo podaży i popytu. W niektórych województwach widoczny jest tzw. „głód ziemi”, który powoduje, iż ceny nieruchomości rolnej są horrendalnie wysokie. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego ograniczyła swobodny obrót ziemią. W przypadku gdy obie strony umowy są rolnikami indywidualnymi procedury są maksymalnie uproszczone.
Gospodarstwo rolne a gospodarstwo rodzinne
Za gospodarstwo rolne uważa się gospodarstwo rolne zdefiniowane w art. 553 Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha.
W myśl ustawy za gospodarstwo rodzinne uważa się gospodarstwo rolne:
1) prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz
2) w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha.
Zasady ustalania powierzchni użytków rolnych określa art. 5 ust. 2 i 3 ustawy.
Rolnik indywidualny
Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Do okresu zamieszkiwania w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodząca w skład gospodarstwa rolnego, zalicza się okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, o której mowa w zdaniu poprzednim.
Obowiązek prowadzenia gospodarstwa i posiadania kwalifikacji rolniczych
Na gruncie ustawy uważa się, że osoba fizyczna:
1) osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:
a) pracuje w tym gospodarstwie,
b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;
2) posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:
a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub
b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.
Szczegółowe regulacje zawarte są w Rozporządzeniu Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą z dnia 17 stycznia 2012 roku.
Staż pracy
Za staż pracy uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:
1) podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub
2) prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub
3) była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub
4) wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub
5) odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy, obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej;
6) pracowała w indywidualnym gospodarstwie rolnym i zostało to potwierdzone zaświadczeniem wydanym na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 1990 r. o wliczaniu okresów pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym do pracowniczego stażu pracy.
By uzyskać status rolnika indywidualnego trzeba łącznie spełnić wszystkie kryteria wskazane w art. 6 ust. 1 ustawy!
Fot. 2 - Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.
Dokumenty potwierdzające
Przy sporządzaniu aktu notarialnego Strony, które spełniają przesłanki do zawarcia umowy bez zgody KOWR muszą notariuszowi przedłożyć dowody potwierdzające spełnienie przesłanek ustawowych.
Dowodem potwierdzającym osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego jest pisemne oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo. Dowodem potwierdzającym zamieszkanie jest zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały. Z kolei dowodem potwierdzającym spełnienie warunku posiadania gospodarstwa rodzinnego jest złożenie stosownych oświadczeń przez nabywcę albo uprawnionego do pierwokupu (zgodnie z art. 7 ust. 5 ustawy).
Na gruncie ustawy wprowadzono zasadę, iż nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.
Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych. Nie dotyczy to jednak nabycia ziemi przez podmioty wskazane w art. 2 a ust. 3 ustawy, do których zalicza się między innymi osobę bliską zbywcy, jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działający na jego rzecz KOWR.
Każdy taki wyjątek od generalnej zasady należy traktować zawężająco!
Fot. 3 – Rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna prowadząca działalność rolniczą na powierzchni nieprzekraczającej 300 ha.
Zakaz nadużycia prawa
Niedopuszczalne jest zbywanie ziemi na krótko przed planowaną inwestycją np. na rzecz osoby bliskiej w celu spełnienia kryterium rolnika indywidualnego. Tytułem przykładu rolnik, który posiada powyżej 300 ha i dokonuje darowizny części nieruchomości rolnej na rzecz osoby bliskiej, by móc skorzystać z preferencji określonych w ustawie, musi odczekać 5 lat. Dopiero po tym okresie będzie mógł się legitymować statusem rolnika indywidualnego.
Obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa
Struktura organizacyjna prowadzenia gospodarstwa rolnego powinna być oparta na osobistej pracy rolnika w całym tym gospodarstwie, bądź w znaczącej jego części, w porównaniu do jego całości. Wyzbywanie się przez rolnika gruntów poprzez ich wydzierżawianie wskazuje na zbędność takich gruntów i w konsekwencji sprawia, że struktura organizacyjna prowadzenia gospodarstwa rolnego nie jest oparta o jego osobistą pracę. Tak zorganizowane gospodarstwo rolne nie mieści się w ustawowej definicji gospodarstwa rodzinnego1. Nieprowadzenie osobiście działalności rolniczej na całości lub też na znacznej części swojego gospodarstwa rodzinnego oznacza, iż taka osoba nie może być uznana za rolnika indywidualnego w rozumieniu ustawy2.
Sprzedaż ziemi między rolnikami indywidualnymi
Co do zasady dokonanie powyższej czynności nie jest obwarowane obowiązkiem uzyskania zgody KOWR. Wyjątkiem jest prawo pierwokupu ziemi przysługujące określonym podmiotom.
Prawo pierwokupu ziemi
Oznacza, iż określony podmiot ma prawo jako pierwszy dokonać zakupu ziemi z rąk właściciela.
W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:
1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz
2) nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje KOWR.
Fot. 4 - Prawo pierwokupu nie przysługuje dzierżawcy i KOWR w przypadkach wskazanych w art. 3 ust. 5 ustawy.
Warunkowa umowa sprzedaży
W przypadku gdy KOWR posiada prawo pierwokupu, Sprzedający i Kupujący zawierają warunkową umowę sprzedaży, którą niezwłocznie przesyłają KOWR. Na skorzystanie ze swojego prawa KOWR ma miesiąc od dnia otrzymania umowy. Organ jest zobowiązany powiadomić o wykonaniu przysługującego mu prawa w sposób określony w art. 3 ust. 10 ustawy. Brak oświadczenia KOWR, oznacza, iż po upływie miesiąca Strony mogą zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości rolnej.
Powyższe prawo nie przysługuje KOWR, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.
Dla uznania, że nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie sąsiedniej w stosunku do gminy, w której ma miejsce zamieszkania nabywca nie jest konieczne, aby gminy te posiadały wspólną granicę. Wystarczające jest, aby nabywaną nieruchomość dzieliła od miejsca zamieszkania kupującego taka odległość, która umożliwia mu racjonalne prowadzenie działalności rolniczej w ramach tak powiększonego gospodarstwa3 .
Sankcje za naruszenie przepisów ustawy
Art. 9 ustawy wymienia w jakich sytuacjach nabycie nieruchomości jest nieważne, między innymi w przypadku gdy nabycie nieruchomości rolnej nastąpiło w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia albo fałszywe lub potwierdzające nieprawdę dokumenty. Z powództwem do Sądu o stwierdzenie nieważności czynności prawnej mogą wystąpić osoby mające interes prawny oraz KOWR.
Nieważność oznacza, iż określone działania nie wywołują zamierzonych skutków prawnych z powodu niezgodności tych działań z obowiązującymi wymogami prawa.
Rolniku, nabycie przez Ciebie nieruchomości rolnej w sytuacji gdy łączna powierzchnia dotychczasowych gruntów z nabytymi przekroczy 300 ha, oznacza, iż nawet w przypadku posiadania statusu rolnika indywidualnego na zakup ziemi będziesz musiał uzyskać zgodę KOWR. Na stronie KOWR(kliknij) uzyskasz niezbędne informacje, w tym wykaz dokumentów, które należy dołączyć do wniosku.
Jeśli zainteresował Cię ten artykuł lub uważasz, iż istnieje zagadnienie prawne warte przeanalizowania, skontaktuj się z Redakcją. Chętnie udzielimy fachowego wsparcia.
1. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 listopada 2014 r., V CSK 52/14.
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 2 kwietnia 2015 r., I ACa 227/15.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2008 r., IV CSK 447/07.
