Rok temu kupiłam działkę, mam już wydane pozwolenie na budowę. Sprawdzając teraz plan zagospodarowania okazuje się, że część działki została objęta stanowiskiem archeologicznym. Po przeczytaniu załączonej uchwały okazuje się, że numeru, który widnieje przy mojej działce, nie ma w niej uwzględnionego - Gminna Ewidencja Zabytków” – to fragment listu od naszej Czytelniczki. Okazuje się, że posiadanie nieruchomości ze stanowiskiem archeologicznym bywa formalnie kłopotliwe, a obowiązujące przepisy nie zawsze są jednoznaczne i łatwe w interpretacji. Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku posiadania nieruchomości, rzeczy ruchomej, ich części lub zespołów będących zabytkami. Posiadanie na swoim terenie zabytku czy stanowiska archeologicznego może być dla właściciela przedmiotem dumy, ale też narzuca na niego szereg obowiązków. Warto się z nimi zapoznać, aby czasem nie zostać kiedyś zaskoczonym, nie żałować swojej niewiedzy.
ZABYTEK, STANOWISKO ARCHEOLOGICZNE - DEFINICJE
Warto wiedzieć, że nadrzędnym przepisem, który reguluje sprawy związane z zabytkami i stanowiskami archeologicznymi jest: Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (kliknij). To właśnie w niej znajdziemy większość odpowiedzi na pytania dotyczące posiadania zabytku czy stanowiska archeologicznego.
Powyższa Ustawa jasno określa czym jest zabytek, zabytek nieruchomy, zabytek ruchomy i zabytek archeologiczny. Według niej pojęcia te oznaczają:
- zabytek - nieruchomość lub rzecz ruchomą, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową;
- zabytek nieruchomy – nieruchomość, jej część lub zespół nieruchomości, o których mowa w pkt 1;
- zabytek ruchomy – rzecz ruchomą, jej część lub zespół rzeczy ruchomych, o których mowa w pkt 1;
- zabytek archeologiczny – zabytek nieruchomy, będący powierzchniową, podziemną lub podwodną pozostałością egzystencji i działalności człowieka, złożoną z nawarstwień kulturowych i znajdujących się w nich wytworów bądź ich śladów albo zabytek ruchomy, będący tym wytworem;
Kluczową informacją jest to, że nie każdy obiekt, nawet taki, który uważamy za stary, jest zabytkiem, ponieważ art. 3 pkt 1 Ustawy o ochronie zabytków stwierdza m.in., że zabytkiem jest nieruchomość lub rzecz ruchoma, będące świadectwem minionej epoki lub zdarzeń, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na ich wartość historyczną, artystyczną lub naukową. "Zabytek powinien pełnić istotną rolę w wyjaśnianiu znaczenia przeszłych zdarzeń, być wysoko oceniany ze względu na indywidualnie odczuwane piękno i walory artystyczne, bądź służyć do weryfikacji hipotez czy badań naukowych”. Posiadanie powyższych przymiotów przez dany obiekt jest kwestią dowodową, dlatego w wielu postępowaniach inwestorzy, jak i organy administracji, uzyskują opinie mające udowodnić lub zaprzeczyć, iż dany obiekt posiada cechy zabytku.
Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami definiuje również czym są badania archeologiczne.
Badania archeologiczne to działania mające na celu odkrycie, rozpoznanie, udokumentowanie i zabezpieczenie zabytku archeologicznego.
Natomiast definicja stanowiska archeologicznego to: każdy ślad materialnej działalności ludzkiej w przeszłości. Terminem tym określa się zwarty, oddzielony od innych podobnych, wycinek przestrzeni, w obrębie którego występują źródła archeologiczne wraz z otaczającym je kontekstem.
Prostsze wyjaśnienie brzmi: Miejsce, w którym znajdują się ślady obecności ludzi w przeszłości i gdzie prowadzi się badania wykopaliskowe, nazywa się stanowiskiem archeologicznym.
Tak więc odkrycie stanowiska archeologicznego przeważnie związane jest z prowadzeniem eksploracji terenu.
STANOWISKO ARCHEOLOGICZNE NA POLU - KONSEKWENCJE I OGRANICZENIA
Prace wykopaliskowe na własnym polu wydają się groźną i niechcianą wizją dla farmera, jednak według Rzecznika Prasowego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w Katowicach - Mirosława Rymera nie zdarzają się bardzo często. Poprosiliśmy Rzecznika WKZ o wyjaśnienie kwestii stanowisk archeologicznych na gruncie użytkowanym rolniczo.
- Czy istnieje mapa (link), na której zaznaczone są stanowiska archeologiczne? Czy przy pomocy Internetu można dowiedzieć się o stanowisku archeologicznym umiejscowionym na danym terenie – na polu czy w okolicach własnej nieruchomości? O ile pamiętam nie istnieje urzędowy portal stanowisk archeologicznych, gdzie w sposób ogólnodostępny można zweryfikować granice stanowiska archeologicznego. Ujawnienie takich danych byłoby zresztą niebezpieczne z uwagi na poszukiwaczy skarbów. Pewną pomocą jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który jeśli obowiązuje,
winien zawierać również zabytki archeologiczne, aczkolwiek strefa ochrony konserwatorskiej może być większa od udokumentowanego stanowiska archeologicznego.
- W jaki sposób rolnik jest powiadamiany o pracach archeologicznych na jego terenie i czy musi wyrazić na to zgodę?
Teoretycznie jest możliwym, iż rolnik nie będzie posiadał wiedzy, iż na jego polu znajduje się stanowisko archeologiczne, dotyczy to sytuacji, w której, albo stanowisko nie zostało objęte żadną formą ochrony, albo rolnik nie interesował się stanem prawnym swojej nieruchomości, tudzież przy jej zakupie sprzedający zataił fakt objęcia stanowiska ochroną, ewentualnie kupujący sobie nie sprawdził. Jeżeli stanowisko archeologiczne zostało wpisane do rejestru zabytków, właściciel nieruchomości jest o tym informowany przy wszczęciu postępowania w sprawie wpisu do rejestru, jak i doręczana mu jest decyzja o wpisie do rejestru. Od tej zasady istnieje jeden wyjątek przewidywany przez przepis art. 94 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, który mówi, że w postępowaniach administracyjnych, dotyczących historycznych układów urbanistycznych i ruralistycznych, historycznych zespołów budowlanych oraz terenów, na których znajduje się znaczna ilość zabytków archeologicznych, strony tych postępowań mogą być zawiadamiane o decyzjach i innych czynnościach ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego lub wojewódzkiego konserwatora zabytków, przez obwieszczenie lub w inny zwyczajowo przyjęty, w danej miejscowości, sposób publicznego ogłaszania. Jeśli chodzi o ochronę wynikającą z postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to zgodnie z treścią przepisu art. 15 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to w planie określa się zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, w tym krajobrazów kulturowych, oraz dóbr kultury współczesnej, zasady te określa się poprzez zakazy, nakazy, dopuszczenia i ograniczenia w sposobie zagospodarowania terenu. Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego i publikowany jest we właściwym wojewódzkim dzienniku urzędowym. O fakcie objęcia ochroną planem, właścicieli nie informuje się indywidualnie, to jak z ustawą choćby.
Jeżeli stanowisko zostało wskazane do ochrony w gminnej ewidencji zabytków, to rolnik (jak zresztą żaden właściciel zabytku nieruchomego) nie jest o tym informowany. Ewidencję tworzy i prowadzi organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz, prezydent miasta) w formie zarządzenia. Co do zasady, treść zarządzenia winna być umieszczona w Biuletynie Informacji Publicznej Gminy. (por. art. 22 ustawy o ochronie zabytków...). Tam gdzie nie utworzono ewidencji, a niestety są takie gminy, obowiązuje wykaz obiektów wskazanych przez WKZ do ujęcia w gminnej ewidencji.
- Jakie są konsekwencje dla rolnika ustanowienia na jego terenie stanowiska archeologicznego?
- Z samego faktu posiadania na nieruchomości stanowiska archeologicznego nie wynikają dla rolnika żadne konsekwencje (poza tymi związanymi ze znaleziskami, poszukiwaniami i niszczeniem zabytków, o czym już mówiłem). Ograniczenia w prawie własności wynikają z objęcia stanowiska konkretną formą ochrony. I tak, w przypadku wpisu do rejestru zabytków, wszelkie działania wymagają pozwolenia WKZ (por. art. 36 ust. 1 ustawy o ochronie zabytków). W przypadku gminnej ewidencji w zasadzie nie ma ograniczeń, chyba, że nieruchomość jest wykorzystywana dla celów budowlanych, ale to zupełnie osobny temat. Wreszcie, w przypadku objęcia stanowiska ochroną na podstawie postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości wynikają z postanowień planu np. zakaz orki, zakaz budowy itp.
Poza tym zgodnie z art. 5 ustawy o ochronie zabytków (…) posiadacz zabytku zobowiązany jest do opieki nad nim. Opieka nad zabytkiem sprawowana przez jego właściciela lub posiadacza polega, w szczególności, na zapewnieniu warunków:
1) naukowego badania i dokumentowania zabytku;
2) prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy zabytku;
3) zabezpieczenia i utrzymania zabytku oraz jego otoczenia w jak najlepszym stanie;
4) korzystania z zabytku w sposób zapewniający trwałe zachowanie jego wartości;
5) popularyzowania i upowszechniania wiedzy o zabytku oraz jego znaczeniu dla historii i kultury.
- Czy ma jeszcze jakieś obowiązki?
- Niezależnie od obowiązków wynikających z opieki nad zabytkami, określonych w art. 5, właściciel lub posiadacz zabytku wpisanego do rejestru lub zabytku znajdującego się w wojewódzkiej ewidencji zabytków zawiadamia wojewódzkiego konserwatora zabytków o:
1) uszkodzeniu, zniszczeniu, zaginięciu lub kradzieży zabytku, nie później niż w terminie 14 dni od dnia powzięcia wiadomości o wystąpieniu zdarzenia;
2) zagrożeniu dla zabytku, nie później niż w terminie 14 dni od dnia powzięcia wiadomości o wystąpieniu zagrożenia;
3) zmianie miejsca przechowania zabytku ruchomego w terminie miesiąca od dnia nastąpienia tej zmiany;
4) zmianach dotyczących stanu prawnego zabytku, nie później niż w terminie miesiąca od dnia ich wystąpienia lub powzięcia o nich wiadomości.
Szczegółowe regulacje dotyczą prowadzenia badań zabytków, i tak wojewódzki konserwator zabytków w czasie uzgodnionym z właścicielem lub posiadaczem przedmiotu będącego zabytkiem lub posiadającego cechy zabytku, może prowadzić badania tego przedmiotu w miejscu, w którym przedmiot ten się znajduje. W przypadku odmowy udostępnienia przedmiotu, o którym mowa w ust. 1, wojewódzki konserwator zabytków może wydać decyzję nakazującą jego udostępnienie na czas niezbędny do wykonania badań, jednak nie dłuższy niż 3 miesiące od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Za szkody wyrządzone w związku z badaniami, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym (art. 29 ustawy o ochronie zabytków).
I wreszcie art. 30 ustawy o ochronie zabytków (…):
1. Właściciel lub posiadacz zabytku nieruchomego bądź nieruchomości o cechach zabytku jest obowiązany udostępnić ten zabytek bądź nieruchomość wykonawcy badań w celu ich przeprowadzenia.
2. W przypadku odmowy udostępnienia zabytku nieruchomego bądź nieruchomości, o których mowa w ust. 1, wojewódzki konserwator zabytków może wydać decyzję nakazującą właścicielowi lub posiadaczowi udostępnienie tego zabytku bądź nieruchomości, na czas niezbędny do przeprowadzenia badań, jednak nie dłuższy niż 3 miesiące od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.
3. Za szkody wyrządzone w związku z badaniami, o których mowa w ust. 1 lub 2, przysługuje odszkodowanie na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.
- Zatem, jak wynika z powyższego, bez wiedzy właściciela nieruchomości nie można prowadzić badań, ale bez zgody już jak najbardziej. Czy są też korzyści?
- Tak:
1) możliwość uzyskania dofinansowania na prace przy zabytkach wpisanych do rejestru lub ujętych w gminnej ewidencji zabytków – szczegóły, przepisy art. 71 i n. ustawy o ochronie zabytków (…).
2) zwolnione od podatku od nieruchomości są grunty i budynki wpisane indywidualnie do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji, zgodnie z przepisami o ochronie zabytków, z wyjątkiem części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej (art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).
- Czy może zaistnieć sytuacja, że np. rolnik będzie musiał udostępnić teren pod badania w okresie siewów czy innych prac polowych?
- Może tak być, choć jeśli w toku postępowania administracyjnego zgłosi nam, że jest okres siewów itp. to kwestia ta będzie ocenia w toku postępowania administracyjnego i decyzja nakazująca udostępnienie terenu do badań może uwzględniać tą kwestie. Z kolei nie można wykluczyć, iż jeśli dojdzie na danym terenie do cennego odkrycia, to możemy zablokować prace polowe. Przy każdej decyzji waży się interes publiczny i prywatny oraz uwzględnia zasadę proporcjonalności. Po ludzku uwzględniamy potrzeby rolnika, ale też interes społeczny w postaci konieczności zachowania zabytku i jego zabezpieczenia. Jeśli badania mogą poczekać, a prace nie wpłyną negatywnie na wyniki badań, to możemy poczekać, jeśli uznamy, że czekać nie można, badania zostaną przeprowadzone, a prace polowe nie będą mogły być wykonywane.
PYTANIE CZYTELNICZKI
Poniżej w całości przytaczamy problem, z którym zmaga się nasza Czytelniczka:
"Rok temu kupiłam działkę, mam już wydane pozwolenie na budowę. Sprawdzając teraz plan zagospodarowania okazuje się, że część działki została objęta stanowiskiem archeologicznym. Po przeczytaniu załączonej uchwały okazuje się, że numeru, który widnieje przy mojej działce, nie ma w niej uwzględnionego - Gminna Ewidencja Zabytków. Na mapie jest, w uchwale nie ma. Czy jest możliwe, aby ktoś nanosząc obszary na mapę zrobił błąd? Czy nie uwzględnili go w uchwale? Może dlatego nie została uwzględniona, gdyż jest już pozwolenie na budowę? Na koniec najważniejsze pytanie - czy działka przez to traci na wartości? Miała być wkładem własnym pod budowę domu. Proszę o pomoc!".
Powyższy list można podzielić na dwa zagadnienia: sprawę wpisu działki do Gminnej Ewidencji Zabytków oraz wpływ objęcia działki stanowiskiem archeologicznym na jej wartość.
Najprawdopodobniej w przypadku naszej Czytelniczki wystąpiła rozbieżność pomiędzy rysunkiem (mapą), a tekstem uchwały. Załącznik graficzny do uchwały jest jej nieodzownym i składowym elementem. Jeśli stanowisko archeologiczne jest zaznaczone na mapie, to powinien w treści uchwały pojawić się zapis uwzględniający zarówno to stanowisko, jak i warunki konserwatorskie. W przypadku rozbieżności między rysunkiem a tekstem planu miejscowego mamy do czynienia z istotnym naruszeniem zasad sporządzania planu, co zgodnie z przepisami stanowi podstawę do stwierdzenia jego nieważności. W sytuacji opisanej przez Czytelniczkę, jeżeli w tekście planu wymienione zostały nr działek ewidencyjnych na obszarze stanowiska archeologicznego, dla którego w planie określono zasady ochrony i nie wymieniono tam nieruchomości Czytelniczki, to fakt iż na rysunku planu nieruchomość ta znalazła się w obszarze chronionym, nie wpłynie na jej wartość. Inaczej sytuacja wygląda, w przypadku, gdy w tekście planu nie określono granic strefy ochrony konserwatorskiej, tu: stanowiska archeologicznego, i zawarto jedynie odesłanie do rysunku planu. Wtedy nie można mówić o wadliwości planu, a nieruchomość Czytelniczki jest objęta ochroną konserwatorską, co może wpłynąć na jej wartość.
W omawianej sytuacji należy skierować zapytanie do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, który potwierdzi czy na przedmiotowej działce znajduje się stanowisko archeologiczne. Jeśli na działce znajduje się stanowisko, to w przypadku jakichkolwiek inwestycji budowlano - ziemnych Wojewódzki Konserwator Zabytków może nałożyć na inwestora obowiązek prowadzenia badań archeologicznych, na które WKZ wyda stosowne pozwolenie.
Natomiast ze zmniejszeniem wartości działki będziemy mieli do czynienia w przypadku, gdy stanowisko archeologiczne wpisane jest do rejestru zabytków, jak również gdy jest objęte ochroną wynikającą z postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast istnienie stanowiska archeologicznego na nieruchomości nieobjętego żadną formą ochrony, nie musi wpłynąć na obniżenie jej wartości. W przypadku wyceny nieruchomości przydatna będzie pomoc rzeczoznawcy majątkowego, który sporządzając operat szacunkowy wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte m.in. w rejestrach zabytków i planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę - wyjaśnia Mirosław Rymer - Rzecznik Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w Katowicach.
Stąd też nie sposób jednoznacznie stwierdzić, czy w opisanym przez Czytelniczkę przypadku, istnienie stanowiska archeologicznego na jej nieruchomości wpłynie, a jeśli tak, to w jakim zakresie, na obniżenie jej wartości.
Zabytki, archeologia, historia to niewątpliwie ciekawe zagadnienia, mogące stać się pasją niejednej osoby, jednak w przypadku gdy stajemy się właścicielami zabytku, czy na naszej nieruchomości dochodzi do obiektywnie fantastycznego odkrycia, niekoniecznie jesteśmy zadowoleni.
Cenne informacje:
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20031621568/U/D20031568Lj.pdf
- http://pze.org.pl/Polski_Zwiazek_Ekspolratorow/zakonczenie_konsultacji_w_mkidn_i_co_dalej
- https://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/990313,kiedy-budynek-staje-sie-zabytkiem.html
